Eu vejo muita gente entrar em leilão de imóveis olhando só para o percentual de desconto do edital. Quase sempre isso termina mal. O número parece bonito, mas nem sempre representa ganho real. Em vários casos, o preço de avaliação está acima do que imóveis parecidos de fato negociam naquela região.
Arrematar abaixo do valor médio não depende de sorte. Depende de método.
Quando eu observo quem compra bem, noto um padrão claro. A pessoa compara mercado, lê edital com atenção, calcula custos antes do lance e monitora oportunidades com constância. Não é um jogo de impulso. É rotina.
Esse tema ficou ainda mais atual porque o volume de oportunidades cresceu. Segundo reportagem sobre a alta de 25,1% nos leilões de imóveis em 2025 no Brasil, houve oferta de 116,6 mil imóveis no primeiro semestre de 2025. O aumento veio junto com inadimplência acima de 3% e juros em 15% ao ano. Traduzindo: há mais oferta, mas também mais gente disputando bons ativos.
Eu penso que esse cenário premia quem trabalha com filtro, e não quem sai abrindo edital aleatório. É justamente aí que ferramentas como o Marteleiro entram bem. Em vez de mostrar um “desconto” baseado na avaliação do edital, ele cruza cada imóvel com ZAP, VivaReal, QuintoAndar e OLX para calcular o valor real de mercado. É isso que ajuda a separar desconto real de desconto inflado.
Neste artigo, eu vou mostrar 5 estratégias práticas para arrematar imóveis abaixo do valor médio sem cair em armadilhas comuns.
1. Compare com o mercado real, não com a avaliação do edital
Essa é a primeira virada de chave. E, na minha experiência, é a que mais evita erro.
Muita gente vê um imóvel com lance mínimo 40% abaixo da avaliação e acredita que encontrou uma raridade. Só que a avaliação pode estar defasada, otimista demais ou simplesmente fora do preço praticado na rua. Se apartamentos parecidos no mesmo bairro já estão sendo vendidos por valores menores, o desconto do edital vira ilusão.
O único desconto que interessa é o desconto contra o mercado real da região.
Eu gosto de pensar assim: o edital me diz o preço de entrada. O mercado me diz se vale a pena entrar.
No Marteleiro, isso fica mais claro porque cada imóvel em leilão é cruzado com 4 portais imobiliários, ZAP, VivaReal, QuintoAndar e OLX. Esse cruzamento ajuda a estimar quanto imóveis semelhantes estão pedindo ou vendendo na mesma área. Com isso, o investidor não fica preso à âncora do edital.
Na prática, eu avaliaria pelo menos estes pontos antes de considerar um lote:
- Preço por metro quadrado na microrregião.
- Tipo de imóvel e padrão de acabamento.
- Liquidez do bairro.
- Oferta concorrente na mesma faixa de preço.
- Necessidade de reforma ou regularização.
Um caso comum ilustra bem isso. Imagine um apartamento com avaliação de R$ 500 mil e lance mínimo de R$ 300 mil. Parece 40% de desconto. Mas, ao olhar o mercado, imóveis parecidos estão saindo por R$ 330 mil a R$ 350 mil. Se ainda houver custos com ITBI, reforma, condomínio atrasado e desocupação, o ganho desaparece rápido.
Desconto alto no edital não paga compra ruim.
Eu prefiro um imóvel com “apenas” 12% abaixo do mercado real e boa liquidez do que um lote com 35% de desconto aparente e saída difícil.
2. Escolha nichos menos disputados
Nem todo leilão tem o mesmo nível de concorrência. Quem disputa o ativo mais óbvio costuma pagar mais caro. Eu já vi isso muitas vezes em apartamentos pequenos, bem localizados, com matrícula limpa e possibilidade de financiamento. Muita gente quer o mesmo produto. O preço sobe. A margem cai.
Uma boa compra costuma aparecer onde a concorrência é menor, não onde o anúncio parece mais bonito.
Isso não quer dizer comprar problema. Quer dizer mirar recortes que parte do mercado ignora por falta de método.
Alguns exemplos de nichos que eu observaria:
- Imóveis em cidades médias com boa liquidez local.
- Casas fora dos bairros mais visados, mas em zonas com demanda estável.
- Lotes de venda direta, que às vezes recebem menos atenção que leilões tradicionais.
- Imóveis com documentação clara, porém em regiões que investidores iniciantes não monitoram.
- Unidades com lance em faixa de valor pouco atrativa para o comprador emocional.
Eu também separo judicial, extrajudicial e venda direta, porque o perfil de risco muda. Em alguns momentos, o investidor fica focado em uma modalidade e deixa outras boas janelas abertas. Os filtros avançados do Marteleiro ajudam bastante nisso, porque permitem filtrar por modalidade, ocupação, faixa de valor, tipo de imóvel, desconto mínimo contra o mercado e até se aceita financiamento.
Outros sites de leilão costumam concentrar a atenção no volume de anúncios. Isso ajuda até certo ponto. Mas volume sem tratamento vira ruído. Eu prefiro olhar uma base atualizada todos os dias, com mais de 74 mil imóveis ativos monitorados e cobertura de mais de 100 leiloeiros, do que perder tempo abrindo páginas sem critério.
3. Monte agentes de busca e ganhe tempo de reação
Comprar bem exige velocidade, mas não correria. Existe diferença.
Quando eu dependia de busca manual, acabava vendo imóveis tarde demais. Alguém já tinha encontrado antes, estudado o edital e se posicionado. O investidor que trabalha com rotina automatizada sai na frente porque reduz atraso.
Quem descobre primeiro uma oportunidade boa tem mais tempo para estudar e menos chance de decidir no impulso.
É por isso que eu valorizo agentes de busca. Em vez de repetir a mesma pesquisa todos os dias, eu defino critérios uma vez e deixo o sistema procurar por mim. Cidade, tipo, valor, quartos, modalidade, desconto mínimo contra o mercado. Quando aparece algo dentro da tese, recebo aviso.
Esse ponto parece simples, mas muda a qualidade da decisão. Quando o imóvel chega filtrado, sobra tempo para o que mais importa:
- Ler edital com calma;
- Ver matrícula e eventuais pendências;
- Comparar com o mercado local;
- Projetar custos de entrada e saída;
- Definir lance máximo.
No Marteleiro, os agentes de busca varrem diariamente os sites de mais de 100 leiloeiros. Para mim, isso resolve uma dor muito real. Ninguém quer abrir 10 sites por dia e ainda correr o risco de perder o melhor lote da semana.
Eu gosto de configurar mais de um agente, mas com lógica diferente. Um pode buscar imóveis líquidos em bairros conhecidos. Outro pode mirar oportunidades com desconto real maior, mesmo em regiões secundárias. Outro pode olhar venda direta. Assim eu não misturo perfis e consigo priorizar melhor.
Foi fazendo isso que eu passei a enxergar um detalhe curioso: várias boas compras não chamam atenção no primeiro olhar. O anúncio não impressiona, a capa do edital não ajuda, e justamente por isso menos gente entra.
4. Leia o edital como quem protege margem
Se eu tivesse que apontar um erro clássico, seria este: a pessoa encontra um bom preço e trata o edital como formalidade. Não é. O edital pode mudar toda a conta.
Em leilão de imóveis, a margem real nasce na compra, mas pode morrer no edital.
Eu presto atenção em cinco blocos de informação:
- Condições de pagamento e prazo.
- Situação de ocupação.
- Responsabilidade por débitos e encargos.
- Existência de recursos, nulidades ou detalhes processuais.
- Regras para comissão, desistência e arrematação.
Esse cuidado não é exagero. O risco jurídico existe de verdade. O Correio Forense noticiou uma decisão do STJ que anulou leilão de imóvel arrematado por valor inferior a 50% da avaliação. Para mim, isso mostra uma lição simples: mesmo quando o preço parece excelente, a diligência prévia continua sendo parte do jogo.
Eu sei que ler edital longo cansa. Muitos passam de 50 ou 80 páginas. Por isso faz diferença usar um resumo bem organizado. No Marteleiro, o sistema extrai pontos como valor mínimo, ocupação, modalidade, prazos e condições de pagamento. Isso não substitui a leitura final do documento, mas encurta muito o caminho até o que precisa de atenção.
Quando vejo qualquer um dos sinais abaixo, eu reduzo apetite ou ajusto o lance máximo:
- Ocupação com chance de desocupação lenta;
- Descrição confusa do bem;
- Matrícula com pontos a confirmar;
- Custos pós-arrematação pouco claros;
- Prazo curto demais para pagamento sem caixa preparado.
Preço baixo não corrige risco mal medido.
Em alguns casos, eu simplesmente passo. Isso também é estratégia.
5. Defina o lance máximo com conta completa
Eu já vi investidor acertar o imóvel e errar o número. Isso machuca mais do que parece, porque o ativo era bom, mas a compra deixou de ser boa por causa de uma conta incompleta.
O lance máximo deve nascer da margem desejada, e não da empolgação do leilão.
Antes de entrar, eu monto um cenário completo. Considero preço de arrematação, comissão, ITBI, registro, eventual reforma, condomínio, IPTU, custo de desocupação, corretagem de revenda, prazo de capital parado e valor de saída. Só depois disso eu defino até onde vou.
Se a operação for para renda, eu ajusto a conta para aluguel, vacância, pequenos reparos e retorno esperado. Se for revenda, penso em prazo, liquidez e tributação. Parece básico. E é. Mas muita gente pula essa etapa.
Uma forma prática de organizar é separar em três grupos:
- Custos de entrada, como arrematação, comissão e taxas;
- Custos de regularização e posse, como documentos, débitos e desocupação;
- Custos de saída, como corretagem, reforma final e preço provável de venda.
Eu gosto de trabalhar com cenário conservador. Se a conta fecha mesmo assumindo mais despesa e venda um pouco abaixo do melhor preço, fico mais tranquilo. Quando o negócio só parece bom no cenário otimista, eu recuo.
No Marteleiro, a calculadora de rentabilidade ajuda bastante porque simula cenários à vista, parcelado, PRICE e SAC, já considerando vários custos que muitos esquecem. Na minha visão, isso reduz um erro comum: achar que comprar abaixo do edital já basta. Não basta. O que conta é o retorno líquido depois de tudo.
Também vale organizar favoritos por etapa. Eu gosto de separar entre “em análise”, “aguardando proposta” e “arrematado”, porque isso me impede de voltar toda hora ao mesmo lote e perder foco. Parece detalhe. Mas rotina organizada melhora decisão.
Conclusão
Arrematar imóveis abaixo do valor médio é possível, mas eu não trataria isso como caça a promoções. É um processo. Primeiro eu comparo com o mercado real. Depois escolho nichos menos disputados, automatizo a busca, confiro edital com atenção e fecho a conta completa antes do lance.
Quem compra bem em leilão não persegue o maior desconto aparente. Persegue a melhor margem real.
Foi por isso que eu passei a valorizar ferramentas que mostram dados mais próximos da rua, e não só do papel. O Marteleiro faz esse trabalho ao cruzar cada imóvel com ZAP, VivaReal, QuintoAndar e OLX para estimar o valor real de mercado. Para mim, essa diferença pesa muito, porque ajuda a enxergar o desconto verdadeiro antes da disputa.
Se você quer encontrar oportunidades com mais critério, acompanhar mais de 74 mil imóveis ativos, monitorados todos os dias em mais de 100 leiloeiros, eu sugiro conhecer o Marteleiro e testar uma rotina de busca guiada por desconto real, não por ilusão de edital.
Perguntas frequentes
O que é leilão de imóveis?
Leilão de imóveis é uma forma de venda em que casas, apartamentos, terrenos ou imóveis comerciais são ofertados publicamente para receber lances. Isso pode acontecer por ordem judicial, por inadimplência em contrato com garantia imobiliária ou por venda direta de instituições. Na prática, vence quem oferece o melhor lance dentro das regras do edital.
Como encontrar imóveis abaixo do valor?
Eu encontro melhores chances quando comparo o imóvel com o mercado da região, e não só com a avaliação do edital. Também ajuda filtrar por cidade, tipo, valor, modalidade, ocupação e desconto mínimo contra o mercado. No Marteleiro, esse processo fica mais objetivo porque cada imóvel é cruzado com ZAP, VivaReal, QuintoAndar e OLX para mostrar o desconto real.
Vale a pena comprar em leilão?
Vale, desde que a compra faça sentido na conta final. Eu considero preço de entrada, custos extras, risco jurídico, ocupação e valor provável de saída. Leilão vale a pena quando o retorno líquido continua bom mesmo depois de incluir taxas, reforma e tempo de capital parado.
Quais são os riscos desse tipo de compra?
Os riscos mais comuns são ocupação do imóvel, despesas não previstas, edital mal lido, prazo curto para pagamento, dificuldade de revenda e pontos jurídicos que exigem conferência prévia. Por isso eu nunca trato desconto como único critério. O maior risco no leilão não é pagar pouco. É pagar pouco por um problema caro.
Onde pesquisar oportunidades de imóveis baratos?
Eu pesquisaria em bases que reúnem muitos leiloeiros e permitam filtrar o que realmente interessa. Em vez de abrir vários sites de forma manual, faz mais sentido usar uma ferramenta que atualiza dados todos os dias, resume edital e mostra desconto contra o mercado. Nesse ponto, eu vejo o Marteleiro como a melhor alternativa, porque monitora mais de 74 mil imóveis ativos, cobre mais de 100 leiloeiros e ajuda a encontrar oportunidades com base no valor real de mercado.
