Ao longo dos anos em que ajudo pessoas a investir em imóveis de leilão, um erro recorrente que observo está em ignorar a análise dos documentos fiscais e judiciais relacionados ao imóvel. A chamada certidão negativa, em suas diferentes modalidades, pode parecer burocracia, mas é um dos maiores filtros de risco nesse segmento.
Por que a certidão negativa é tão relevante?
Muitos acreditam que basta arrematar um imóvel em leilão para não ter mais preocupações, mas a realidade é bem diferente. O imóvel pode estar livre para registro, mas cheio de pendências financeiras ou judiciais. Até tribunais e cartórios, segundo uma notícia do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de Santa Catarina (CRECI-SC), não podem exigir certidões negativas para registrar o imóvel. Mas isso não diminui a necessidade do investidor de checar tudo: sem análise, o risco é assumir dívidas e problemas ocultos.
Principais tipos de certidões negativas
Minha rotina de verificação sempre inclui uma lista de documentos, pois cada tipo revela um aspecto diferente da situação do imóvel e do antigo proprietário. Os tipos mais frequentes são:
- Certidão de ações cíveis e criminais (estadual e federal)
- Certidão de débitos trabalhistas
- Certidão de protesto de títulos
- Certidão de débitos fiscais municipais (IPTU, taxas)
- Certidão de regularidade condominial
- Certidão negativa de ônus reais (no cartório de registro de imóveis)
Solicitar todas essas certidões é prática comum para quem valoriza segurança jurídica ao investir em leilão. Basta um desses documentos aparecer positivo para indicar pendências que podem colocar o retorno do investimento em xeque.
Quando pedir cada documento?
Costumo solicitar a maioria dos documentos assim que identifico o imóvel de interesse. O ideal é:
- Antes do leilão: certidões judiciais e fiscais, protestos e regularidade condominial. Assim, mapeio o risco de assumir passivos indesejados.
- Após a arrematação: a certidão de ônus reais e atualização das demais, garantindo que nada mudou no intervalo.
Muita gente deixa para depois, mas aprendi que perder o timing pode significar comprar uma dor de cabeça desnecessária.
Como conseguir e quanto custa cada certidão?
Na maioria dos casos, é possível emitir esses documentos diretamente nos sites dos órgãos públicos, alguns gratuitos, outros pagos. Por exemplo:
- Federal (Certidões da Justiça Federal ou do TRF): geralmente gratuitas.
- Estadual: sites dos tribunais de justiça estaduais.
- Municipal: portal da prefeitura para débitos de IPTU/taxas. Custos variam conforme cidade, normalmente baixos.
- Trabalhista: certidão gratuita pelo site do TST.
- Condomínio: solicitada ao síndico ou administradora, pode ter custo variado.
- Registro de Imóveis: certidão de ônus reais é paga, valor depende do cartório/cidade.
Os prazos costumam variar de imediato a alguns dias, então é bom se planejar.
O perigo de ignorar as certidões
Já vi histórias de investidores que, ao pular essa etapa, acabaram com imóveis bloqueados por execuções fiscais, ou herdaram dívidas condominiais altíssimas. Isso sem contar problemas como protestos não declarados ou processos trabalhistas que geram penhora do bem. Evitar essa situação depende de uma checagem cuidadosa e sistemática.
Dicas para quem quer evitar surpresas
Para mim, a organização é o maior amigo de quem investe em leilões. Recomendo criar um checklist e monitorar as datas de validade das certidões. No Marteleiro, a vantagem é clara: a plataforma já resume informações dos editais, agrupa documentos relevantes e ainda permite favoritar e acompanhar imóveis em diferentes estágios, dispensando planilhas confusas. Diferente de outros sites, o Marteleiro entrega clareza e eficiência, unificando etapas e tornando tudo mais rápido e seguro para o investidor.
Documentação certa, leilão tranquilo.
Se o seu objetivo é investir com segurança, conhecer e testar a plataforma Marteleiro pode ser o passo que faltava na sua estratégia. Você merece ter simplicidade e confiança ao decidir onde colocar seu dinheiro.
Perguntas frequentes sobre certidão negativa em leilão de imóveis
O que é certidão negativa em leilão?
Certidão negativa, no contexto de leilão de imóveis, é um documento oficial emitido por órgãos públicos ou privados para comprovar a ausência de dívidas, processos judiciais ou pendências do imóvel ou de seu proprietário naquele segmento específico.
Para que serve a certidão negativa?
A principal utilidade da certidão negativa é dar segurança ao investidor, mostrando que o imóvel não possui pendências ocultas que possam prejudicar o registro ou gerar cobranças inesperadas.
Como solicitar uma certidão negativa?
Cada tipo de certidão tem seu canal: sites de tribunais, cartórios, prefeituras, sindicatos ou administradoras de condomínio. Em geral, basta informar dados do imóvel ou CPF/CNPJ do proprietário e seguir o passo a passo online ou presencial.
Preciso de certidão negativa para arrematar imóvel?
Legalmente, não é sempre obrigatório apresentar certidões negativas para arrematar um imóvel, porém, a recomendação dos especialistas e das boas práticas do mercado é nunca desprezar essa etapa, reduzindo inesperados e transtornos futuros.
Quanto custa tirar uma certidão negativa?
Certidões judiciais e trabalhistas costumam ser gratuitas. Já a certidão de ônus reais emitida pelo cartório tem custo, que varia conforme o estado. Para taxas municipais e certidões condominiais, verifique o site da prefeitura e da administradora, respectivamente.
