Fazer um bom negócio em um leilão de imóveis é uma sensação quase indescritível. Eu já vi pessoas mudarem de vida passando de inquilino a proprietário só porque descobriram um ótimo apartamento em leilão judicial, por exemplo. Mas aí vem a dúvida: como declarar esse imóvel no Imposto de Renda de 2026? Não precisa se preocupar, com um pouco de organização e atenção aos detalhes, esse desafio fica bem menos assustador. E posso dizer, pela minha experiência, que com a ajuda do Marteleiro essa tarefa fica muito mais simples e segura.
Por que a declaração do imóvel de leilão é diferente?
Primeiro, é preciso reconhecer que imóveis arrematados em leilão têm algumas particularidades. O processo certamente é diferente de uma compra tradicional em imobiliária. Há descontos, custos extras, situações de ocupação e, especialmente, regras da Receita Federal que exigem muita transparência na informação dos dados.
Quando falo sobre declarar imóvel de leilão, muita gente se confunde com relação ao valor a informar, as despesas que entram na base e até o momento de lançar a transação. Errar em qualquer item pode gerar problemas como cair na malha fina, atrasos na restituição ou cobranças inesperadas. E, sinceramente, ninguém quer dor de cabeça logo com a Receita Federal.
Passo a passo para declarar imóveis de leilão
Resumo rápido: há nas regras da Receita Federal pequenas diferenças conforme o imóvel foi arrematado em leilão judicial ou extrajudicial. Mas de modo geral, o roteiro é o seguinte:
- Separe todos os documentos do leilão – Edital, comprovantes de pagamento, matrícula atualizada, escritura ou carta de arrematação, comprovantes de despesas extras.
- Acesse o programa do Imposto de Renda – No módulo “Bens e Direitos”.
- Localize o grupo “Imóveis” (código 11 ou 12, a depender do tipo do bem).
- No campo “Discriminação”, detalhe como foi a aquisição: tipo de leilão, número do edital, valor, eventuais dívidas pagas, custos com ITBI, comissão etc.
- Lance no campo “Situação em 31/12/2025” o valor pago até essa data, somando o lance e demais despesas efetivamente pagas (mas não some prestações futuras não quitadas).
- Se houver financiamento ou parcelamento, detalhe na descrição e mantenha os lançamentos anuais conforme as parcelas forem quitadas.
Organização e clareza são as melhores estratégias contra a malha fina.
Quais valores considerar?
Vejo uma dúvida comum, e já cometi esse erro no início: lançar o valor de mercado, e não o efetivamente pago pelo imóvel no leilão. Não faça isso. O correto é declarar o custo de aquisição, ou seja, o valor do lance somado a todas as despesas obrigatórias que você pagou para ter o imóvel em seu nome. Entram aí ITBI, despesas cartorárias, corretagem, taxa do leiloeiro e valores pagos para desocupação, se for o caso.
Isso fica bem claro quando olhamos para orientações como essa sobre como informar dados de imóveis corretamente para evitar problemas com a Receita.
Importante: valores futuros (parcelas a vencer, por exemplo) não devem entrar na declaração naquele ano. Lançam-se apenas depois de pagas.
Quais despesas incluir?
Depois de tanto analisar casos de clientes e usar os recursos do Marteleiro, consegui entender que a Receita aceita na base de custo tudo que é obrigatório para oficializar a compra:
- Lance vencedor
- ITBI
- Comissão do leiloeiro (quando for do comprador)
- Despesas cartorárias (registro, escritura, averbação)
- Custos necessários para outorga da posse (desocupação, se pagar a alguém para liberar o imóvel, por decisão judicial ou acordo – esses valores podem ser declarados, veja orientações como as desta matéria jornalística)
Agora, taxas de condomínio, tributos atrasados, ou reformas, só devem ser computados como acréscimo ao valor do bem se você conseguir comprovar que eram necessários e obrigatórios à aquisição. E, claro, tudo deve estar registrado documentalmente.
E quando o imóvel é ocupado ou não está regularizado?
Essa parte costuma dar insegurança. Já notei, em campos de discussões sobre leilões, muita gente preocupada sobre como declarar em casos em que o imóvel ainda não está desocupado, ou o registro não saiu. No imposto de renda, o que importa é a posse e o pagamento, não necessariamente ter a matrícula regularizada em seu nome já naquele ano. Por isso, se a carta de arrematação saiu e o pagamento foi feito (total ou parcial), já deve ser declarado, mesmo que a desocupação ainda esteja pendente.
O importante é ter documentos comprovando cada passo do processo.
Para registrar tudo, use a seção de “Discriminação” para contar a situação real ao final do ano. Dizer, por exemplo, que a matrícula será transferida futuramente, ou que o imóvel está com ocupação judicial pendente.
Recebi renda de aluguel, e agora?
Se o imóvel já estiver com você e for alugado, o rendimento obtido deve ser informado, claro. Há diversas faixas de tributação e limites de isenção, como mostra esta matéria sobre declaração de imóveis alugados. Não esqueça que a Receita Federal recebe informações diretamente das imobiliárias por meio do sistema Dimob (saiba mais aqui), então, aquilo que você omitir pode gerar autuação depois.
Documentos que não podem faltar
Minha sugestão é montar uma pasta, com cópias digitais de:
- Edital do leilão
- Comprovante de arrematação (boleto, recibo, TED, etc.)
- Carta de arrematação ou escritura
- Matrícula do imóvel atualizada
- Comprovantes de despesas (ITBI, taxas, honorários, etc.)
Guarde tudo por, pelo menos, cinco anos. A maioria das dúvidas e das fiscalizações some quando o contribuinte apresenta esses papéis.
Dicas para evitar erros comuns
Ao longo desses anos, percebi que quase todo erro de declaração vem por:
- Lançar valor de mercado no lugar do valor pago
- Esquecer de somar despesas obrigatórias, como ITBI ou comissão
- Declarar parcelas não pagas como se já tivessem sido quitadas
- Ignorar rendimentos de aluguel
Além disso, vale lembrar que as informações prestadas em plataformas de aluguel por temporada são cruzadas com a Receita, como alerta esta reportagem sobre plataformas de aluguel. Tudo precisa bater!
Por que contar com o Marteleiro?
Eu já testei outras plataformas do segmento. Algumas, realmente, fazem buscas automáticas interessantes. Mas, em minha experiência, o Marteleiro entrega filtros de pesquisa e resumos de editais que facilitam demais a conferência das informações para declaração. Com a calculadora de rentabilidade do Marteleiro, você visualiza exatamente quanto pagou, quanto vai pagar, taxas e custos, tudo organizado para evitar erro na declaração. E ainda salva o histórico do imóvel, caso precise comprovar para a Receita qualquer detalhe depois.
Enquanto alguns concorrentes se limitam a listar imóveis, o Marteleiro vai além ao cuidar da jornada de quem quer investir e não cair em armadilhas fiscais. Eu uso e recomendo.
Conclusão
Declarar imóveis arrematados em leilão no imposto de renda exige cuidado nos detalhes, conferência de documentos e preenchimento claro das informações. Ao contar com a ajuda do Marteleiro, percebi que tudo ficou mais transparente, e as chances de cair na malha fina caíram bastante. Aproveite para conhecer a plataforma e experimentar o jeito novo e seguro de investir em imóveis, já prevendo o melhor resultado na declaração do seu imposto de renda.
Perguntas frequentes sobre declarar imóveis de leilão no IR
Como declarar imóvel de leilão no IR?
Declare no programa de Imposto de Renda, seção “Bens e Direitos”, grupo “Imóveis”, informando o valor efetivamente pago (lance mais despesas obrigatórias) e detalhando toda a operação na descrição. Se não tiver quitado tudo, lance o valor pago até 31 de dezembro e aumente nos anos seguintes conforme pagar mais parcelas.
Qual valor usar na declaração do leilão?
O valor correto é o custo de aquisição: lance vencedor, ITBI, taxas cartorárias, comissão do leiloeiro (quando for do comprador), custos comprovados de desocupação e outras despesas obrigatórias vinculadas à compra no leilão. Não confunda com valor de mercado ou valores futuros não pagos.
Preciso informar dívidas do leilão no IR?
Só informe dívidas (como parcelas a vencer) se já tiver pago até o ano da declaração. O que ainda está em aberto é acrescentado nos anos seguintes, após o pagamento. Débitos de condomínio e IPTU em atraso só entram se eram obrigatórios para a arrematação e se houver documentos comprovando.
Imóvel de leilão paga imposto de renda?
Apenas na venda, pode haver ganho de capital sujeito à tributação. Só a posse não gera imposto, mas a Receita exige que a compra seja declarada corretamente. Se houver renda de aluguel, sim, ela é tributável dentro das faixas previstas pela Receita, como abordado em matérias especializadas sobre o tema.
Quais documentos preciso para declarar leilão?
Edital, comprovantes de pagamento, carta de arrematação ou escritura, matrícula do imóvel, recibos de ITBI e taxas obrigatórias são fundamentais. Guarde digitalmente esses documentos por cinco anos para responder a eventuais dúvidas da Receita Federal.
