Escritura pública de imóvel: etapas, custos e segurança

Em mais de 20 anos atuando no mercado de imóveis, já vi muita gente hesitar diante daquele momento decisivo: formalizar a compra com uma escritura pública. Ainda lembro da primeira vez que acompanhei esse processo pessoalmente. Me dei conta de como, para muitos, o procedimento parece burocrático, pesado e, até certo ponto, misterioso. Mas hoje posso afirmar: entender e cumprir cada etapa do rito notarial é o caminho mais seguro para evitar dores de cabeça e prejuízos irreversíveis.

Neste artigo, compartilho minha experiência e conhecimento, mostrando de maneira clara o que é a escritura pública no contexto imobiliário, quais são as etapas, os custos, os cuidados e, sobretudo, como garantir a segurança ao adquirir ou investir em um imóvel, inclusive imóveis de leilão, realidade cada vez mais comum no Brasil, impulsionada por plataformas como o Marteleiro.

O que é escritura pública e por que ela é tão importante?

A escritura pública é o documento oficial, elaborado em cartório de notas, que formaliza a transferência de propriedade de um imóvel entre vendedor e comprador. É ela quem dá validade legal ao acordo firmado. Sem esse instrumento, a transação permanece apenas no plano da promessa ou intenção.

Aqui vale uma distinção importante: “posse” não é o mesmo que “titularidade”. É possível morar, usar e até alugar um imóvel, mas só a formalização da escritura, seguida do registro na matrícula, garante ao comprador o título de proprietário perante a lei.

Só quem registra é dono de verdade.

Nos últimos 12 meses, cartórios brasileiros lavraram mais de 378 mil escrituras públicas de imóveis, movimentando impressionantes R$ 472,6 bilhões. Veja o tamanho desse mercado.

Principais diferenças entre escritura pública e contrato particular

Às vezes, clientes me perguntam se podem firmar apenas um contrato particular, feito entre as partes, para formalizar a compra. O contrato particular até serve como declaração de intenção, mas não substitui a escritura pública, que é um ato formal, dotado de fé pública, reconhecido em qualquer instituição ou tribunal.

• Contrato particular: só tem efeito entre as partes, para terceiros não tem força de garantia
• Escritura pública: válida perante qualquer terceiro, bancos, órgãos públicos e necessária para registrar o imóvel

Na prática, só a escritura permite seguir adiante, levando o documento ao cartório de registro de imóveis, que é a etapa final para consolidar a titularidade.

Quais documentos são exigidos para a lavratura da escritura?

A preparação documental é fundamental e nem sempre simples, principalmente quando o imóvel veio de leilão ou tem longo histórico de proprietários. Mas a organização dessa etapa evita atrasos e recusas no cartório.

Abaixo, detalho o que geralmente é exigido. Todos esses documentos precisam estar atuais e, em alguns casos, reconhecidos por firma:

• Cópia dos documentos pessoais do(s) comprador(es) e vendedor(es): RG e CPF
• Certidão de estado civil (casados, divorciados, viúvos ou solteiros)
• Comprovante de endereço atualizado
• Certidão conjunta de débitos federais e dívidas ativas
• Certidões negativas de IPTU do imóvel
• Cópia da matrícula atualizada do imóvel (tirada nos últimos 30 dias)
• Comprovante de pagamento do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis)
• Certidões negativas de débitos condominiais, se for o caso
• Laudo de avaliação, laudo técnico ou escritura anterior do imóvel
• Certidões trabalhistas e cíveis dos vendedores, dependendo da cidade

No caso de imóvel adquirido em leilão, ainda há documentos relacionados ao edital do leilão, atos judiciais e laudos que comprovam a validade da arrematação.

Etapas do processo: do cartório ao registro

O caminho do comprador até obter o título de proprietário não é complicado, mas requer atenção aos detalhes. Gosto de dividir o processo em etapas, para ficar didático e evitar imprevistos.

1. Reunião dos documentos: Tanto do comprador quanto do vendedor e do imóvel em questão. Não subestime essa etapa. Falhas aqui significam atrasos ou, pior, nulidade do ato.
2. Solicitação da escritura em cartório de notas: Com os documentos em mão, procure o cartório de notas da localidade do imóvel. Nele, um tabelião vai analisar toda a documentação e lavrar a escritura, formalizando os dados do imóvel, das partes e as condições do negócio.
3. Assinatura da escritura: Feita no próprio cartório, com todas as partes presentes ou devidamente representadas. O tabelião lê e explica o documento antes da assinatura.
4. Pagamento do ITBI: O imposto precisa estar quitado para seguir ao próximo passo. Recomendo que esse pagamento seja feito antes mesmo da assinatura, para não travar o processo. O % do imposto varia de acordo com o município.
5. Registro no cartório de registro de imóveis: Com a escritura lavrada e o ITBI pago, leve o documento ao cartório responsável pela matrícula do imóvel. Ali acontece o registro, ou seja, é oficializada a transferência de titularidade.
6. Entrega da matrícula atualizada: Depois do registro, o comprador recebe uma nova matrícula em seu nome. A posse e a titularidade, de fato, são garantidas a partir daqui.

Registro feito. Agora sim, a propriedade é sua.

Custos do processo: taxas, impostos e descontos possíveis

Não tem como fugir. Comprar um imóvel envolve gastos além do valor negociado. Saber exatamente o que será cobrado evita surpresas e permite negociar melhor.

• Taxas de escritura: Variam conforme o valor do imóvel e a tabela do respectivo cartório de notas. Em média, permanecem em 1% a 2,5% do valor venal.
• ITBI: O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis vai de 2% a 3% do valor venal do imóvel, conforme o município. Algumas cidades oferecem descontos para aquisição no 1º imóvel ou em casos específicos, como compra em leilão.
• Taxa de registro: Equivalente ao trabalho do cartório de registro de imóveis, também fica em torno de 0,5% a 2% do valor do bem.

O custo total geralmente varia de 4% a 6% do valor do imóvel, somando todos esses itens. Em imóveis arrematados em leilão, o edital pode prever descontos em taxas ou até isenções, leia com cuidado e, se possível, use plataformas como o Marteleiro, que destacam esses detalhes automaticamente.

Escritura em imóveis de leilão: tenho segurança?

Nos últimos anos, vi crescer o interesse de diversos investidores, inclusive estrangeiros, que já movimentam bilhões em imóveis no Brasil, segundo dados do Ministério da Justiça. E o leilão judicial se tornou porta de entrada para muitos por conta dos preços e oportunidades.

Mas, esse é justamente o segmento em que ter a escritura registrada se torna mais fundamental. Todo imóvel de leilão só se torna seguro ao investidor quando, após o pagamento do lance e cumprimento das exigências, a transferência é feita por escritura pública e posteriormente registrada em cartório de imóveis. Somente assim há certeza de ausência de débitos ocultos, pendências jurídicas e contestação futura por parte de terceiros.

O Marteleiro, por exemplo, centraliza e organiza editais e documentos, identificando todas as exigências legais para garantir que o usuário saiba exatamente o que está sendo comprado. Conheço concorrentes que prometem praticidade, mas poucos realmente apresentam um mapeamento de riscos tão objetivo quanto o nosso.

Cuidados ao comprador: prazos, detalhes e riscos

Já vivenciei alguns cenários de pesadelo por conta de negociações feitas “de boca” ou por escritos informais, sem a formalização adequada:

• O comprador perde o imóvel por disputar o bem com credores do vendedor, já que não tinha registro legal.
• Descobre-se uma penhora ou dívida antiga que impede a consolidação do patrimônio.
• O imóvel é tomado em ação judicial porque alguém registrou outro negócio antes da escritura ser formalizada.

Alguns prazos precisam ser seguidos com rigor. Após assinar a escritura, não demore a registrá-la: só o registro efetiva você como dono diante de terceiros. Em cidades com alto volume de transações, filas no cartório podem atrasar esse procedimento, por isso fique alerta e monitore tudo de perto, inclusive prazos de validade de certidões.

A importância da matrícula do imóvel

A matrícula é o “histórico” do imóvel. Nela consta tudo: antigas transferências, dívidas, penhoras e as escrituras anteriores. Não existe segurança sem uma matrícula atualizada e sem a escritura vinculada ao seu nome ali registrada.

Se você está na dúvida entre uma compra informal e o procedimento tradicional, já digo: escolha sempre segurança e formalidade acima da pressa. No Marteleiro, destacamos imóveis com matrícula clara, livre e desembaraçada, um detalhe fundamental para investidores iniciantes e experientes.

Conclusão: segurança e patrimônio só com escritura e registro

Depois de tantas histórias, algumas com final feliz e outras nem tanto, permaneço convicto: a escritura pública devidamente registrada é a única garantia efetiva de quem quer investir ou morar sem riscos em um imóvel. Seja em imóveis tradicionais ou em oportunidades de leilão, todo cuidado é pouco.

Com a ajuda de soluções digitais como o Marteleiro, fica ainda mais fácil não apenas encontrar o imóvel, mas percorrer todo o caminho da formalização com transparência, rapidez e informação confiável. Se você busca segurança, praticidade e quer investir com inteligência, faça sua próxima consulta ou investimento conhecendo nossa plataforma e transformando sua experiência no mercado imobiliário.

Perguntas frequentes sobre escritura pública de imóvel

O que é uma escritura de imóvel?

A escritura de imóvel é o documento legal feito em cartório de notas que registra a vontade do vendedor e do comprador em transferir o direito de propriedade de um determinado bem imobiliário. Esse documento é essencial para que a transação seja reconhecida legalmente.

Como fazer a escritura de um imóvel?

Para lavrar a escritura, é necessário reunir todos os documentos das partes e do imóvel, escolher um cartório de notas, apresentar as certidões, pagar o ITBI e as taxas de cartório. Após a lavratura, a escritura precisa ser registrada no cartório de registro de imóveis competente.

Quanto custa passar a escritura de imóvel?

O custo envolve taxas do cartório de notas (entre 1% e 2,5% do valor do imóvel), ITBI (por volta de 2% a 3%, dependendo do município) e o registro em cartório (até 2%). O valor exato muda conforme a localidade e o valor do imóvel, podendo haver descontos para casos como compra em leilão ou primeiro imóvel.

Quais documentos são necessários para a escritura?

São exigidos RG, CPF, certidão de estado civil, comprovante de endereço, certidões negativas de débitos do imóvel, matrícula atualizada, comprovante de pagamento do ITBI e, em imóveis de leilão, laudos e editais referentes ao leilão, além de outros documentos que o cartório possa solicitar.

Por que é importante registrar a escritura?

Apenas com o registro da escritura no cartório de registro de imóveis, a transferência de titularidade é completa e reconhecida perante terceiros. Sem esse passo, o comprador fica vulnerável a disputas judiciais e riscos relacionados ao imóvel.