Ao começar a investir em imóveis de leilão, uma dúvida se repete entre os iniciantes: como funciona o ITBI? Já me vi diante dessa pergunta inúmeras vezes, tanto em conversas com investidores quanto ao analisar meus próprios projetos de aquisição.
O que é o ITBI e por que ele existe?
O ITBI é o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, obrigatório na transferência de imóveis entre particulares, inclusive em leilões. Sua arrecadação é municipal e a alíquota – ou seja, o percentual cobrado – varia conforme a cidade. Em leilão, por mais que a compra aconteça por edital e arremate, não há isenção desse tributo.
Em todas as minhas pesquisas e negociações, percebi que entender o imposto é um passo fundamental para não comprometer a rentabilidade de um imóvel arrematado. Ignorar essa etapa pode trazer surpresas desagradáveis, principalmente no momento do registro.
Como o ITBI é calculado nos imóveis de leilão?
Muitos acreditam que o imposto incide apenas sobre o valor de arremate. No entanto, municípios costumam cobrar sobre o maior valor entre a arrematação e a avaliação de mercado. Isso é vital para o investidor: o desconto obtido no leilão pode não se refletir totalmente na base de cálculo do imposto.
: o maior valor entre arremate e avaliação da prefeitura.
Por exemplo, se você arrematou por R$ 250.000 um imóvel avaliado em R$ 350.000, e a alíquota na cidade for 2%, provavelmente o imposto será sobre R$ 350.000, resultando em R$ 7.000 de ITBI.
Variação de alíquotas: por que tanto muda de uma cidade para outra?
No Distrito Federal, por exemplo, uma nova lei baixou as taxas do imposto para imóveis novos e demais categorias (Lei nº 7.635/2024). Em Santa Maria (RS), a taxa é de 2,15%, mas cai para 1% quando o imóvel segue as regras do Sistema Financeiro de Habitação (dados do município).
Variação de alíquotas impacta diretamente na escolha e lucratividade do imóvel.
Outro dado interessante: quando houve redução temporária do tributo no DF, o volume de negócios registrados saltou 73,5% (resultado do aquecimento). Isso mostra o peso desse custo nas decisões do investidor.
Quem paga e quando?
Em leilões imobiliários, a responsabilidade pelo pagamento do imposto é quase sempre do arrematante. Isso está, inclusive, nos editais. Em experiências passadas, já vi investidores desatentos terem a arrematação anulada por não recolherem o imposto a tempo, pois sem ele não ocorre a transferência da escritura.
O pagamento deve ser feito entre o encerramento do processo judicial/administrativo do leilão e o registro do imóvel. Recomendo sempre tirar dúvidas diretamente na prefeitura e conferir prazos específicos.
Registro e regularização: como o ITBI interfere?
É impossível regularizar juridicamente o imóvel sem antes quitar o imposto. O cartório exige o comprovante de pagamento da guia emitida pela prefeitura, chamada de DAM (Documento de Arrecadação Municipal) ou equivalente.Sem o pagamento do tributo, não há registro do imóvel em nome do novo proprietário.
Na plataforma Marteleiro, essa etapa ganha destaque. O sistema resume e sinaliza nos editais todos os custos extras, inclusive o imposto, mostrando os valores praticados na região. Diferente do que já vi em outras plataformas, aqui a transparência é real e evita dores de cabeça na hora de registrar o imóvel.
Incluindo o ITBI na sua análise de rentabilidade
Já senti na pele o que é comprar um imóvel de leilão achando estar fazendo um ótimo negócio, apenas para perceber que o tributo quase anulava o desconto do arremate. Por isso, acredito firmemente em considerar esse imposto desde o início.
- Consulte sempre a alíquota no município desejado.
- Calcule o imposto considerando o maior valor entre avaliação e arremate.
- Inclua no seu cálculo todos os outros custos (condomínio, desocupação, registro, etc.).
- Simule diferentes cenários para saber quando o negócio realmente compensa.
No Marteleiro, por exemplo, já usei a calculadora de rentabilidade para inserir todos esses dados. A experiência foi muito mais prática do que nos concorrentes, já que vários campos já vinham preenchidos e a visualização era direta.
Dicas para evitar surpresas e garantir segurança jurídica
Com base no que já vivi e no contato diário com quem investe nesse mercado, montei estas recomendações:
- Leia o edital inteiro e veja quem arca com o imposto (quase sempre o comprador).
- Confira se existe alguma indicação de isenção ou redução, principalmente para imóveis inseridos em projetos habitacionais.
- Consulte diretamente na prefeitura sobre a base de cálculo adotada.
- Guarde comprovantes de pagamento, pois o cartório só faz o registro mediante essa documentação.
- Evite pressa: só dê lances sabendo exatamente os custos totais, incluindo o ITBI.
Segurança jurídica começa com informação clara sobre custos e obrigações.
Conclusão
Em minha experiência, quem investe em imóveis de leilão e incorpora o custo do ITBI à análise inicial sai na frente – evita perdas e frustrações lá na frente. Ferramentas inteligentes, como as que uso no Marteleiro, tornam o processo mais transparente e seguro, reunindo cálculo, simulação e alertas personalizados.
Se você deseja investir de forma segura nesse mercado, sugiro conhecer o Marteleiro. Teste as funcionalidades e veja na prática como elas facilitam a tomada de decisão em leilões imobiliários.
Perguntas frequentes sobre ITBI em imóveis de leilão
O que é o ITBI na compra de imóveis?
O ITBI é um imposto municipal cobrado quando ocorre transferência de propriedade imobiliária entre pessoas, inclusive em arremates de leilão. Ele é obrigatório e precisa ser pago para registrar o imóvel em nome do novo dono.
Como calcular o valor do ITBI em leilão?
O valor é calculado aplicando a alíquota da cidade sobre o maior valor entre o preço de arremate e o valor de avaliação do imóvel na prefeitura. É fundamental consultar a legislação local para não errar.
Quem paga o ITBI ao comprar em leilão?
Na quase totalidade dos casos, o arrematante, ou seja, quem fez o lance vencedor, é responsável pelo pagamento do imposto, conforme previsto nos editais e nas leis municipais.
Quando deve ser pago o imposto ITBI?
O imposto deve ser pago logo após o encerramento do procedimento de leilão e antes do registro do imóvel em cartório. Sem a quitação, não é possível concluir a transferência da propriedade.
É possível parcelar o ITBI de imóvel arrematado?
Algumas prefeituras possibilitam parcelamento do imposto, mas não é regra universal. Recomendo procurar o setor de tributação municipal do local do imóvel para solicitar informações detalhadas sobre parcelamento.
