Há alguns anos, quando ouvi falar de leilão de imóveis pela primeira vez, confesso que o lado jurídico me assustou. Sempre tinha alguém dizendo: “Cuidado, se não souber o que está fazendo, pode perder dinheiro!”. E realmente, muitos pontos exigem atenção. Mas será mesmo necessário ser um expert em direito para participar de leilões imobiliários com segurança? Na minha opinião e pela minha experiência, saber os principais pontos, somado a apoio de fontes seguras, já resolve boa parte do caminho. Nesse artigo, quero mostrar o que, de fato, você precisa saber.
O cenário dos leilões: por que tanta gente se interessa?
O mercado de leilão de imóveis está em crescimento acelerado. Uma pesquisa recente da Associação Brasileira dos Arrematantes de Imóveis mostra que o setor fechou o primeiro semestre de 2025 com crescimento de 25% no número de negócios, em relação ao mesmo período de 2024. Para mim, isso mostra como o interesse por esse tipo de investimento está maior (e não é difícil entender o motivo: o desconto sobre o valor de mercado costuma ser relevante).
Além disso, dados do Serasa apontam para um número assustador de 77,8 milhões de brasileiros endividados em junho de 2025. Esse contexto aumenta a oferta de imóveis em leilão, principalmente por bancos como a Caixa, que, só em 2024, levou a leilão mais de 50 mil unidades em um ano, quase o dobro do ano anterior, como publicado neste levantamento sobre imóveis leiloados por bancos.
Preciso ser advogado para investir em leilão?
Eu mesmo já vi muitos investidores iniciantes deixarem passar oportunidades por medo dos editais e dos trâmites legais. Mas, você não precisa ser advogado para comprar em leilão: basta conhecer os conceitos básicos e saber quando buscar ajuda. Plataformas como o Marteleiro ajudam muito, mas vou explicar a seguir o que considero indispensável entender.
O que o comprador realmente precisa saber?
Para não cometer erros, é preciso ter clareza sobre alguns direitos e obrigações do arrematante (quem compra no leilão). Separei os pontos que sempre foco antes de qualquer lance:
- Leitura do edital: O edital é o documento que define todas as regras da venda. É nele que estão informações como valor mínimo, débitos incidentes, quem paga o ITBI, prazos, ocupação, etc.
- Tipos de leilão: Entender se é judicial, extrajudicial ou venda direta faz diferença. No judicial, por exemplo, muitas dívidas são extintas com o leilão. No extrajudicial, alguns débitos podem permanecer. Saber a diferença evita surpresas.
- Status do imóvel: É ocupado ou desocupado? Essa informação vai influenciar no prazo para tomar posse e, às vezes, nos custos extras (como ação de desocupação).
- Responsabilidade por dívidas: Em geral, o arrematante assume dívidas de condomínio e IPTU anteriores ao leilão extrajudicial. Em leilões judiciais, normalmente essas dívidas zeram, mas é bom conferir cada caso no edital.
- Prazos e formas de pagamento: Alguns leilões exigem pagamento à vista imediato; outros aceitam parcelamento ou financiamento. Saber disso antes te protege de entrar em uma roubada financeira.
Eu sei que pode parecer muita informação. Por isso, considero fundamental ter ferramentas de apoio. O Marteleiro, por exemplo, interpreta e apresenta os pontos práticos do edital em linguagem simples, além de destacar status de ocupação, débitos estimados e calcular diferentes cenários de pagamento. Isso me poupa muito tempo e dúvidas!
Vou precisar entrar com ação para desocupar?
Muita gente desanima ao ouvir falar da necessidade de ação de imissão na posse ou de despejo. Na prática, a questão costuma ser bem direta: se o imóvel estiver ocupado, o arrematante tem direito de buscar a desocupação pela via judicial se a pessoa não sair de forma amigável. O prazo médio varia, mas, em muitos casos, o simples contato já resolve.
Veja um exemplo que acompanhei: uma amiga arrematou um apartamento ocupado, temeu o pior, mas depois de uma conversa amigável com o antigo morador, fechou um acordo para saída em 30 dias, sem conflitos. Só em raras situações precisa ir até o fim no Judiciário.
Consigo saber se há riscos de perder o imóvel?
Pergunta recorrente em rodas de investidores é: “Posso perder tudo mesmo depois de pagar?”. A resposta é que é raro, mas pode acontecer se o leilão for anulado por erro grave (por exemplo, falta de intimação do devedor).
Aqui, mais uma vez, o segredo é investir com base em informações claras e confiáveis. No Marteleiro, o histórico processual e alertas sobre possíveis riscos são destacados. Outras plataformas até apresentam editais, mas nem sempre explicam esses detalhes práticos. Isso faz diferença para mim, ainda mais se você não tem familiaridade jurídica.
Utilizar especialistas ou plataformas: até onde vai minha responsabilidade?
Há situações em que a consulta a um advogado é recomendada, especialmente se o imóvel tiver ação judicial complexa, ou quando já há destaque claro no edital. No entanto, para 90% das oportunidades, plataformas estruturadas como o Marteleiro consolidam as informações mais críticas:
- Resumo prático do edital, com previsão de custos extras
- Alertas personalizados de novos imóveis nas condições desejadas
- Simulações de rentabilidade já com estimativas de tempo, custos de desocupação e venda futura
- Diferenciação clara entre imóveis ocupados e desocupados
Contar com esse tipo de recurso reduz (e muito) o risco de erro por desconhecimento do juridiquês.
Já testei plataformas de concorrentes, mas sinto que nenhuma consolida informações práticas e objetivas da forma como o Marteleiro faz, principalmente na hora de transformar dados jurídicos ‘pesados’ em linguagem “gente como a gente”.
Conclusão: investir exige preparação, não diploma em direito
Ninguém precisa ser advogado para comprar em leilão, mas cabe a cada investidor ser responsável pela própria pesquisa. Estar atento ao edital, saber diferenciar tipos de leilão, identificar ocupação e simular os custos são passos que qualquer um pode dar hoje, com as ferramentas certas. Se você for a fundo e sentir que surgiu uma dúvida mais pesada, aí sim, busque respaldo com advogado especializado. Mas, para começar, aproveite tecnologia e informação a seu favor.
Você ficou com vontade de testar como tudo pode ser simples? Deixe o medo de lado, conheça o Marteleiro e veja como analisar imóveis em leilão pode ser rápido e seguro!
Perguntas frequentes sobre leilão de imóveis
O que é um leilão de imóvel?
Leilão de imóvel é uma modalidade de venda pública em que casas, apartamentos, terrenos e outros tipos de propriedades são ofertados ao maior lance. Pode ser judicial (para quitar dívidas via processo) ou extrajudicial (realizado normalmente por bancos em caso de inadimplência). É uma forma de comprar imóveis com preços abaixo do mercado.
Como participar de um leilão de imóvel?
Para participar, é preciso se cadastrar na plataforma oficial do leiloeiro, ler o edital do imóvel desejado, verificar as condições de pagamento e, no dia e hora marcados, dar seu lance (online ou presencialmente). No Marteleiro, é possível receber alertas de oportunidades e simular cenários antes mesmo de clicar para participar.
Vale a pena comprar imóvel em leilão?
Comprar imóvel em leilão pode sim valer a pena, principalmente por conta dos descontos e do potencial de valorização na venda futura. Porém, é preciso atenção às informações jurídicas e financeiras. Recorrer a plataformas como o Marteleiro garante uma análise mais precisa e menos arriscada.
Quais os riscos ao comprar em leilão?
Os riscos mais comuns são: imóveis ocupados que exigem desocupação judicial, dívidas pendentes, possíveis problemas no edital ou anulação do leilão por erro processual. Com informação de qualidade, esses riscos podem ser minimizados e, na grande maioria dos casos, são plenamente gerenciáveis.
Onde encontrar leilões de imóveis confiáveis?
Os principais leilões são divulgados por tribunais, bancos e leiloeiros oficiais. O Marteleiro centraliza essas oportunidades, trazendo não só o edital, mas filtros, alertas e simulações para facilitar sua escolha. Assim, fica mais fácil identificar leilões legítimos e evitar golpes ou ciladas de plataformas duvidosas.
