Muita gente sonha em começar a investir em imóveis de leilão, mas trava logo de cara com uma dúvida comum: será que é preciso ter rios de dinheiro para arrematar um imóvel nessas plataformas? A resposta direta — e talvez surpreendente — é não. Mas há nuances, e o segredo está nos detalhes.
Antes de pensar grande demais ou ficar paralisado por mitos, o caminho mais seguro é entender realmente os valores mínimos envolvidos, os custos “escondidos” e as diferentes formas de dar o primeiro passo. Mesmo para quem tem pouco capital disponível. Vamos conversar sobre como funciona de verdade, sem floreios.
O que realmente custa arrematar um imóvel
A ideia comum de que só quem tem centenas de milhares de reais pode participar é um mito. Sim, existem leilões de mansões e imóveis de alto padrão, mas a verdade é que muitos imóveis vão a leilão com valores iniciais bem abaixo do mercado — e parte deles termina, de fato, sendo arrematada por valores baixos.
Primeiro de tudo: qual o valor mínimo para participar? Depende. Nos leilões judiciais, é possível encontrar casas, apartamentos, lotes e até salas comerciais com lances iniciais inferiores a R$ 50 mil. Não raro, surgem oportunidades por menos de R$ 30 mil, principalmente em regiões periféricas de grandes cidades ou cidades do interior. Se você está disposto a pesquisar e filtrar, encontra opções bem acessíveis.
Não é preciso fortuna — é preciso informação.
Mas ir além do lance mínimo é fundamental. Veja o que costuma ser cobrado:
- Lance/arrematação: valor do imóvel pelo qual você ganha o leilão;
- Comissão do leiloeiro: geralmente de 5% a 6% sobre o valor final;
- ITBI: taxa de 2% a 3% sobre o valor da arrematação, cobrada pelos municípios;
- Despesas de cartório: em média, de R$ 1 mil a R$ 2 mil;
- Condomínio e IPTU atrasados: se houver débitos, nem sempre o arrematante é responsável por tudo — o edital detalha;
- Custos de desocupação: se o imóvel ainda estiver ocupado, pode ser necessário arcar com pequenas despesas para regularizar o uso.
A soma desses itens pode surpreender, então é obrigatório fazer as contas antes. Plataformas como o Marteleiro já mostram simuladores automáticos, considerando boa parte dessas despesas, trazendo clareza e evitando sustos. Outros sites até tentam, mas nem sempre há essa transparência e praticidade que o Marteleiro coloca na sua mão.
Formas de pagamento: parcelamento e alternativas
Outro mito forte é o de que todo pagamento deve ser à vista. Na prática, há diversas opções, principalmente na modalidade de leilões extrajudiciais (como os provenientes de bancos e financeiras). Veja as possibilidades:
- À vista: Geralmente é a exigência padrão em leilões judiciais. Mas, dependendo do edital, o prazo pode ser de até 24 horas — tempo para preparar transferência ou resgatar aplicação, por exemplo.
- Parcelado: Em leilões extrajudiciais, o parcelamento pode acontecer diretamente com a instituição, muitas vezes em até 30, 36 e até 120 meses. Bancos como a Caixa e o Banco do Brasil já praticam essas modalidades em vendas diretas e segundo leilão.
- Financiamento bancário: Alguns editais aceitam que o arrematante financie com bancos tradicionais após garantir a arrematação, o que abre portas para quem não tem todo valor disponível.
- Consórcio imobiliário: Mais raro, mas possível, em situações específicas, e desde que o edital permita que a carta de crédito seja usada.
Ou seja: com criatividade, planejamento e atenção ao edital, é perfeitamente possível se organizar para entrar no mercado sem desembolsar tudo de uma vez.
Estratégias reais para pequenos investidores
Aqui vale um pouco de experiência de quem acompanha leilões diariamente: estratégias certeiras ajudam a fugir de roubadas e aumentam as chances de encontrar oportunidades reais, mesmo com pouco dinheiro. Uma lista rápida — e realista:
- Busque imóveis desocupados: Eles são disputados, sim, mas às vezes surgem “no radar” poucos concorrentes;
- Foque em venda direta: Muitos bancos oferecem imóveis não arrematados a preço de leilão, com possibilidade de parcelamento ou financiamento;
- Fique atento a regiões menos badaladas: O segredo muitas vezes está longe dos grandes centros, onde a concorrência é menor;
- Configure alertas: Plataformas como o Marteleiro permitem que você crie filtros com seu orçamento e receba notificações automáticas sempre que um imóvel interessante aparece.
Oportunidade para quem tem paciência e visão de longo prazo.
É possível garimpar imóveis de baixo valor e, com o tempo, acumular experiência com pouco risco — principalmente se você começar pequeno. Evite dar o passo maior que a perna, leia sempre os editais e, se for preciso, peça análise de especialistas disponíveis na plataforma.
Casos práticos e exemplos de arrematações de baixo valor
Imagine você encontra, em um leilão judicial no interior do Paraná, uma kitnet avaliada em R$ 52 mil, mas com lance inicial de R$ 25 mil. Você faz as contas:
- Lance mínimo: R$ 25.000
- Comissão do leiloeiro (5%): R$ 1.250
- ITBI (2%): R$ 500
- Custas cartorárias: R$ 1.000
- Total estimado: R$ 27.750
Se for sua primeira compra, talvez assuste pensar em arrematar com menos de R$ 30 mil. Mas imóveis assim aparecem, especialmente em períodos de grande oferta judicial. De acordo com o relatório Justiça em Números 2024 do CNJ, havia 83,8 milhões de processos pendentes em 2023, com uma quantidade imensa de execuções fiscais e judiciais — o que traduz um volume sempre crescente de imóveis indo a leilão. É o típico movimento onde, cedo ou tarde, surgem leilões menos concorridos ou propriedades esquecidas.
Durante a pandemia, o volume de leilões aumentou ainda mais. O Tribunal do Trabalho da 2ª Região registrou crescimento de 52% nos valores arrecadados, puxando para o ambiente online muitos investidores de pequeno porte. Mais fácil de participar, mais acessível, menos mistério.
Outro exemplo real: apartamentos em regiões metropolitanas de cidades nordestinas, oferecidos por bancos, com lances a partir de R$ 42 mil, já passaram em venda direta com possibilidade de parcelamento em 48 vezes — tornando o acesso viável até para quem ainda está começando a formar seu capital.
Desmistificando: é preciso muito dinheiro mesmo?
Há, claro, imóveis que exigem valores altos, mas o mercado de leilões — especialmente online — é muito mais democrático do que parece. A atuação de plataformas como o Marteleiro, aliando busca inteligente, alertas personalizados e simulações de custos detalhadas, derrubou o antigo “clubinho” fechado dos leilões.
Hoje, qualquer pessoa com acesso à internet, um pouco de paciência, disposição para estudar editais e menos de R$ 30 mil guardados já pode dar o primeiro passo. Talvez não seja o imóvel dos sonhos logo de início. Talvez, sim. Mas o mais comum é começar pequeno, entender o jogo e crescer aos poucos.
Conclusão: comece pequeno, mas comece
A barreira financeira existe, mas está longe de ser intransponível. Com pesquisa, simulação de custos e as ferramentas certas, é possível arrematar imóveis mesmo com pouco dinheiro. O segredo está em conhecer os caminhos, desconfiar dos atalhos fáceis e, acima de tudo, fazer as contas considerando todos os custos.
O Marteleiro está aí para ajudar — mostra os imóveis, organiza informações, cria alertas e simula custos automaticamente. Teste seu filtro, veja imóveis compatíveis com seu bolso, estude casos reais. Você já pode começar hoje. Mudar de patamar depende de informação, ação e um pouco de ousadia.
Quem quer, encontra um caminho — principalmente com o Marteleiro do seu lado.
Perguntas frequentes
O que é arrematação em leilão?
Arrematação em leilão é o ato de adquirir um bem — como um imóvel — ofertado em leilão judicial ou extrajudicial, após apresentar o maior lance aceito pelo leiloeiro. Ao ser declarado arrematante, a pessoa assume o compromisso de pagamento conforme as regras do edital e passa a ter direito à posse e, posteriormente, propriedade do imóvel. É a forma legal de comprar bens por meio de leilões públicos e privados.
Preciso de muito dinheiro para arrematar?
Não. Embora existam imóveis de alto valor, muitos leilões oferecem oportunidades a partir de R$ 25 mil ou R$ 30 mil. Além do lance, é preciso calcular outros custos (comissão, ITBI, cartório), mas plataformas como o Marteleiro ajudam a prever tudo de forma clara. Com opções de parcelamento e venda direta, é possível começar com pouco capital.
Como começar a arrematar em leilões?
Primeiro, escolha uma plataforma confiável, como o Marteleiro. Cadastre-se, use os filtros para seu orçamento e região de interesse, e leia os editais com atenção. Simule custos totais antes de dar lances. Configure alertas para oportunidades compatíveis com seu perfil. Se tiver dúvidas, consulte especialistas ou use as ferramentas de suporte oferecidas pelo site.
Quais os riscos de arrematar barato?
Arrematar barato pode trazer ganhos, mas há riscos: imóvel ocupado, débitos ocultos, documentação irregular ou reformas inesperadas. O segredo é estudar o edital, calcular custos extras e, se possível, usar simuladores e suporte de plataformas como o Marteleiro para prever cenários. Preço baixo sozinho não garante um bom negócio.
Onde encontrar os melhores leilões?
Os melhores leilões estão em sites especializados, tribunais regionais, bancos e plataformas como o Marteleiro, que centralizam e organizam milhares de oportunidades de diferentes origens. O Marteleiro se destaca por facilitar a busca, apresentar alertas personalizados e oferecer a análise mais clara dos custos reais, tornando sua experiência mais segura e eficiente.
